| S N S / LA BOUTIQVE NOTARILE |
Società cancellata e residui attivi immobiliari:
titolarità e continuità delle trascrizioni
Una società viene liquidata e cancellata dal Registro delle Imprese.
Successivamente emerge un immobile rimasto intestato alla società e non compreso nella liquidazione.
La società è estinta, ma l’immobile esiste.
A chi appartiene e, soprattutto, come può essere nuovamente immesso nella circolazione giuridica?
Le Sezioni Unite della Cassazione, hanno ricostruito il fenomeno in termini successori: con l’estinzione della società, i beni e i diritti residui suscettibili di trasferimento passano agli ex soci, normalmente in regime di contitolarità.
Il principio sostanziale è sufficientemente chiaro.
Più complesso è il profilo della pubblicità immobiliare.
Nei Registri Immobiliari, infatti, il bene continua a risultare intestato a un soggetto che non esiste più, ovvero la società.
Occorre allora individuare con certezza chi fossero i soci al momento della cancellazione, le rispettive quote e, soprattutto, ricostruire correttamente la continuità delle trascrizioni prima di una successiva vendita o iscrizione ipotecaria.
Gli studi del Consiglio Nazionale del Notariato hanno affrontato da tempo il tema delle sopravvenienze e dei residui attivi delle società cancellate.
Un recente e interessante contributo di Federnotizie riporta l’attenzione sulla possibilità di ricorrere a un atto notarile ricognitivo.
Non per determinare un acquisto che si è già prodotto quale conseguenza dell’estinzione della società, ma per documentarlo e consentirne un’adeguata rappresentazione nei Registri Immobiliari.
Ed è probabilmente questo il punto più interessante per la pratica.
Perché sapere chi è proprietario non sempre basta.
Occorre che quella titolarità sia ricostruibile, pubblicizzata e sicura per i successivi aventi causa e per i creditori.
Resta, inoltre, il delicato profilo fiscale: la cancellazione della società non può evidentemente trasformarsi in una scorciatoia per trasferire immobili ai soci prescindendo dalla disciplina tributaria propria dell’assegnazione.
Il tema meriterebbe forse un intervento legislativo capace di disciplinare espressamente la pubblicità dei residui immobiliari delle società estinte.
Nel frattempo rimane una considerazione di fondo:
la cancellazione chiude la vita della società, ma non può interrompere la storia giuridica dei suoi immobili.
Ed è proprio nella ricostruzione di quella continuità che la funzione notarile assume un ruolo essenziale per la sicurezza della circolazione immobiliare.
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Società cancellata e residui attivi immobiliari:
titolarità e continuità delle trascrizioni
Una società viene liquidata e cancellata dal Registro delle Imprese.
Successivamente emerge un immobile rimasto intestato alla società e non compreso nella liquidazione.
La società è estinta, ma l’immobile esiste.
A chi appartiene e, soprattutto, come può essere nuovamente immesso nella circolazione giuridica?
Le Sezioni Unite della Cassazione, hanno ricostruito il fenomeno in termini successori: con l’estinzione della società, i beni e i diritti residui suscettibili di trasferimento passano agli ex soci, normalmente in regime di contitolarità.
Il principio sostanziale è sufficientemente chiaro.
Più complesso è il profilo della pubblicità immobiliare.
Nei Registri Immobiliari, infatti, il bene continua a risultare intestato a un soggetto che non esiste più, ovvero la società.
Occorre allora individuare con certezza chi fossero i soci al momento della cancellazione, le rispettive quote e, soprattutto, ricostruire correttamente la continuità delle trascrizioni prima di una successiva vendita o iscrizione ipotecaria.
Gli studi del Consiglio Nazionale del Notariato hanno affrontato da tempo il tema delle sopravvenienze e dei residui attivi delle società cancellate.
Un recente e interessante contributo di Federnotizie riporta l’attenzione sulla possibilità di ricorrere a un atto notarile ricognitivo.
Non per determinare un acquisto che si è già prodotto quale conseguenza dell’estinzione della società, ma per documentarlo e consentirne un’adeguata rappresentazione nei Registri Immobiliari.
Ed è probabilmente questo il punto più interessante per la pratica.
Perché sapere chi è proprietario non sempre basta.
Occorre che quella titolarità sia ricostruibile, pubblicizzata e sicura per i successivi aventi causa e per i creditori.
Resta, inoltre, il delicato profilo fiscale: la cancellazione della società non può evidentemente trasformarsi in una scorciatoia per trasferire immobili ai soci prescindendo dalla disciplina tributaria propria dell’assegnazione.
Il tema meriterebbe forse un intervento legislativo capace di disciplinare espressamente la pubblicità dei residui immobiliari delle società estinte.
Nel frattempo rimane una considerazione di fondo:
la cancellazione chiude la vita della società, ma non può interrompere la storia giuridica dei suoi immobili.
Ed è proprio nella ricostruzione di quella continuità che la funzione notarile assume un ruolo essenziale per la sicurezza della circolazione immobiliare.