Regolamento condominiale:
quando i divieti sono davvero opponibili al nuovo proprietario

Nel diritto condominiale la distinzione è sottile ma decisiva:
 
un divieto d’uso inserito nel regolamento condominiale può valere tra i condomini originari, ma non sempre vincola l’acquirente successivo.
 
La Cassazione n. 15341/2025, ha ribadito che le clausole del regolamento condominiale contrattuale che impongono limiti alla proprietà esclusiva — come il divieto di adibire un appartamento a scuola, ufficio o attività commerciale — sono opponibili ai terzi solo se correttamente trascritte nei registri immobiliari.
 
Il principio non è nuovo, ma la Corte lo ha reso chiarissimo:
il semplice rinvio nell’atto al “regolamento condominiale trascritto” non basta;
occorre che la nota di trascrizione riporti in modo analitico le clausole limitative specifiche.
 
In mancanza, il terzo acquirente non è vincolato da tali limiti, anche se il regolamento era conosciuto o accettato.
 
Da oltre 20 anni:

• Curiamo la trascrizione del Tuo atto in modo analitico, riportando le clausole che incidono sul contenuto del diritto di proprietà;
• non ci limitiamo al richiamo generico al regolamento condominiale, che come confermato dalla Corte non assicura opponibilità;
• nei trasferimenti immobiliari di unità condominiali verifichiamo la nota di trascrizione originaria e non solo il testo del regolamento.

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