CORONAVIRUS: ACQUISTO DELLA CASA E SCADENZA DEL TERMINE DEL PRELIMINARE O DELLA PROPOSTA DI ACQUISTO

Cosa accade se, in questo periodo, scade (o si avvicina) la scadenza del termine del contratto preliminare oppure della proposta contrattuale sottoscritti per acquistare un immobile ?

E il relativo acconto già eventualmente versato ?

SCIOGLIERE IL CONTRATTO O REVOCARE LA PROPOSTA ? MOLTO DIFFICILE E ONEROSO.
In primo luogo, occorre precisare che è molto difficile, salvo casi rari, chiedere la risoluzione (cioè lo scioglimento) del contratto per impossibilità sopravvenuta o per eccessiva onerosità sopravvenuta.
E, quindi, anche la restituzione dell’acconto eventualmente versato.
In concreto, il compratore dovrebbe dimostrare (con rigorose prove documentali) che l’emergenza sanitaria ha inciso, direttamente, sulla sostanza delle condizioni economiche contrattuali stabilite nel preliminare o nella proposta. Circostanza, questa, che appare realmente difficile in una compravendita di abitazione.

ATTIVARSI PER IL ROGITO ? SI, MA NEL RISPETTO DELLE MISURE DI CONTENIMENTO.
Rispettare, quindi, il preliminare, o la proposta, parrebbe la strada più coerente.
La Legge ha, fortunatamente, introdotto una nuova norma dedicata proprio alla scadenza del termine del preliminare o di una proposta di acquisto.
L’art. 91 del D. Legge 18 marzo 2020, cd. “Cura-Italia”, prevede che ove il debitore (nel nostro caso il compratore che non rispetti il termine concordato nel preliminare o nella proposta ) ha una responsabilità di fatto affievolita, se non addirittura esclusa, in quanto il Giudice (ove sorga una causa civile) deve sempre valutare le circostanze derivanti dalla emergenza sanitaria.
In altri termini, le misure definite dal Governo con i recenti DPCM e adottate dalle parti contrattuali, portano di fatto ad una esclusione quasi totale della responsabilità in caso di scadenza del termine previsto nel preliminare ovvero nella proposta di acquisto.

ATTENZIONE PERÒ ALLE MOTIVAZIONI.
Sostenere che il Notaio non era disponibile non è una scusa idonea, posto che gli studi notarili sono servizi essenziali e sono di fatto aperti.
Anche la circostanza della chiusura delle Conservatoria non è più sostenibile, in quanto le stesse hanno ripreso regolarmente i servizi.
Attivarsi per la stipula del rogito e dimostrare di aver fatto tutto quanto necessario, anche con l’eventuale Banca mutuante, per rispettare comunque il termine, è la prova migliore per essere esonerati da eventuali responsabilità future, ove proprio non si possa addivenire al rogito entro i termini stabiliti.
Si aggiunga che, per la Regione Lombardia, il rinvio del rogito, a data successiva (ad oggi) al 13 aprile, è stato fortemente consigliato dai Consigli Notarili, salvo che per rogiti urgenti e indifferibili.

MA QUALI SONO I ROGITI URGENTI E INDIFFERIBILI ?
Non c’è un elenco dei rogiti indifferibili e urgenti.
Tuttavia seri motivi addotti delle parti (da valutare con rigore anche ad opera del Notaio) oppure la scadenza dei termini fiscali, rientrano nella categoria.
Ecco alcuni esempi:
A) il riacquisto entro un 1 anno della cd. “Prima Casa” per godere del credito di imposta;
B) l’obbligo di riacquisto entro 1 anno per chi ha venduto prima dei 5;
C) la rivendita entro 1 anno della prima casa agevolata;
D) la rivendita (agevolazione esaurita)nei 5 anni di imprese che hanno acquistano da un’asta giudiziaria.
Infatti ad oggi, salvo cosa dirà il cd. “Decreto- Aprile”, tutti i predetti termini non sono sospesi.

Fabrizio SANTOSUOSSO - NOTAIO

Torna all'archivio news