| S N S / LA BOUTIQVE NOTARILE |
Agenzie Immobiliari: contestazioni tra parti e Mediatore.
La dichiarazione resa delle parti nel rogito notarile di compravendita
Tra le dichiarazioni che accompagnano gli atti di compravendita immobiliare vi è quella relativa all’eventuale intervento di un mediatore immobiliare.
Si tratta di una dichiarazione che viene frequentemente percepita dalle parti come decisiva ai fini dei rapporti economici con l’agenzia immobiliare.
Nella pratica, tuttavia, il suo valore è spesso sopravvalutato, soprattutto qualora vi siano contestazioni tra le parti (o una sola di esse) e il mediatore o più mediatori.
La dichiarazione contenuta nell’atto notarile assolve principalmente a una funzione di trasparenza fiscale e documentale.
Essa non costituisce affatto il titolo giuridico dal quale nasce il diritto del Mediatore alla provvigione, né rappresenta il mezzo attraverso il quale tale diritto viene definitivamente accertato o escluso.
Proprio per questo motivo è necessario distinguere attentamente tra ciò che viene dichiarato in atto e ciò che può essere successivamente accertato sul piano civilistico (anche in base a documentazione precedentemente acquisita).
La disciplina vigente dopo la riforma del 2025
La Legge 13 dicembre 2024 n. 203, entrata in vigore il 12 gennaio 2025, ha modificato il contenuto delle dichiarazioni da rendere negli atti notarili in presenza di attività di mediazione immobiliare.
La finalità della riforma è stata quella di alleggerire alcuni adempimenti formali senza rinunciare agli obiettivi di tracciabilità e trasparenza perseguiti dal legislatore.
Oggi le parti devono continuare a dichiarare:
- se si siano o meno avvalse dell’opera di un mediatore;
- i dati identificativi del mediatore;
- il numero di iscrizione presso la Camera di Commercio;
- il codice fiscale o la partita IVA;
- le modalità di pagamento della provvigione.
Qualora sia stata emessa fattura, possono essere indicati gli estremi della stessa, senza (ora) più la necessità di riportare in atto l’ammontare della provvigione corrisposta.
La modifica normativa ha dunque semplificato la verbalizzazione dell’aspetto economico della mediazione, ma non ha inciso sui diritti sostanziali delle parti e del mediatore.
Il diritto alla provvigione nasce dall’attività svolta e non dalla dichiarazione resa in atto.
Il principio fondamentale da tenere presente è che il diritto alla provvigione trova il proprio fondamento nell’art. 1755 c.c.
Il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare viene concluso per effetto del suo intervento.
Ne consegue che il diritto al compenso nasce dall’attività concretamente svolta e dal nesso causale tra tale attività e la conclusione dell’affare.
Il rogito notarile non crea tale diritto e non lo elimina.
Il Notaio raccoglie le dichiarazioni delle parti ma non è chiamato ad accertare, né a certificare, l’effettiva spettanza della provvigione.
L’eventuale controversia resta demandata alle parti interessate e, in caso di contestazione, all’Autorita’ Giudiziaria .
La dichiarazione negativa non impedisce all’agenzia di chiedere la provvigione
Questo è probabilmente il profilo di maggiore interesse pratico.
Accade non raramente che acquirente e venditore dichiarino in atto di non essersi avvalsi dell’opera di alcun mediatore, ritenendo che tale dichiarazione sia sufficiente a neutralizzare qualsiasi futura richiesta economica proveniente da un’agenzia immobiliare.
Tale convinzione non trova però fondamento nel sistema giuridico.
La dichiarazione negativa resa nel rogito non impedisce all’agenzia immobiliare di agire successivamente per ottenere la provvigione.
Se il mediatore è in grado di dimostrare che la conclusione dell’affare è stata resa possibile dalla propria attività, il diritto alla provvigione può essere riconosciuto anche in presenza di una dichiarazione negativa contenuta nell’atto notarile.
Visite effettuate, corrispondenza elettronica, messaggi, proposte d’acquisto, incarichi, testimonianze o qualsiasi altro elemento idoneo a dimostrare il ruolo causale del mediatore possono essere utilizzati per sostenere la relativa domanda giudiziale.
In altre parole, la dichiarazione negativa non ha efficacia “liberatoria” nei confronti dell’agenzia immobiliare.
Essa rappresenta un elemento documentale che può essere valutato dal giudice, ma non costituisce una barriera insuperabile all’esercizio del diritto alla provvigione.
Anche la dichiarazione positiva non impedisce di contestare la provvigione
Esiste però un principio speculare, altrettanto importante e spesso trascurato.
Se una dichiarazione negativa non impedisce al mediatore di chiedere il proprio compenso, una dichiarazione positiva non impedisce alla parte di contestarlo.
La circostanza che una parte abbia dichiarato in atto di essersi avvalsa dell’opera di mediazione non equivale infatti a un riconoscimento irrevocabile dell’importo richiesto dall’agenzia.
Resta sempre possibile verificare:
- se la provvigione sia stata effettivamente pattuita;
- se l’importo richiesto corrisponda agli accordi intercorsi;
- se il mediatore abbia svolto un’attività idonea a giustificare il compenso richiesto;
- se siano applicabili le tariffe o gli usi locali richiamati dalla normativa;
- se vi siano comportamenti del mediatore suscettibili di incidere sul diritto alla provvigione o sulla sua misura.
La dichiarazione positiva, pertanto, non priva il cliente degli ordinari strumenti di tutela previsti dall’ordinamento.
La possibilità di chiedere una riduzione della provvigione
Particolarmente rilevante è l’ipotesi in cui il cliente ritenga eccessiva la somma richiesta dall’agenzia immobiliare.
Anche dopo avere dichiarato in atto di essersi avvalso della mediazione e dopo avere indicato le relative modalità di pagamento, la parte conserva la possibilità di contestare l’ammontare della provvigione nei limiti consentiti dall’ordinamento.
La dichiarazione contenuta nel rogito non trasforma infatti automaticamente l’importo richiesto dal mediatore in un credito incontestabile.
Potranno pertanto essere oggetto di verifica:
- la misura della provvigione pattuita;
- la conformità agli accordi scritti;
- gli usi e le consuetudini del luogo;
- l’effettiva attività svolta dal mediatore;
- l’eventuale sproporzione tra attività prestata e compenso richiesto nei casi consentiti dalla legge.
L’atto notarile non sostituisce dunque gli strumenti di tutela civilistica che l’ordinamento riconosce alle parti.
Il ruolo del notaio: verbalizzazione e non giudizio
Occorre infine ricordare che il notaio non assume il ruolo di arbitro del rapporto economico tra cliente e mediatore.
La funzione notarile consiste nel raccogliere e verbalizzare le dichiarazioni rese dalle parti, verificandone la completezza sotto il profilo normativo e fiscale.
Non compete invece al notaio stabilire se il mediatore abbia maturato il diritto alla provvigione, se l’importo richiesto sia corretto oppure se debba essere ridotto.
Tali questioni appartengono alla sfera dei rapporti privatistici tra cliente e mediatore e possono essere eventualmente devolute all’autorità giudiziaria.
Conclusioni
La riforma del 2025 ha semplificato il contenuto delle dichiarazioni relative alla mediazione immobiliare, ma non ha modificato i principi civilistici che regolano il diritto alla provvigione.
Da un lato, una dichiarazione negativa resa nel rogito notarile non impedisce all’agenzia immobiliare di chiedere il proprio compenso quando sia in grado di dimostrare che l’affare è stato concluso grazie alla propria attività.
Dall’altro lato, una dichiarazione positiva non impedisce al cliente di contestare successivamente l’esistenza, la misura o i presupposti della provvigione richiesta dal mediatore.
In definitiva, il rogito notarile fotografa le dichiarazioni delle parti ai fini della trasparenza fiscale e documentale; i diritti e gli obblighi derivanti dalla mediazione continuano invece a essere disciplinati dalle norme civilistiche e restano soggetti al controllo dell’autorità giudiziaria in caso di controversia.
| S N S / LA BOUTIQVE NOTARILE |
Agenzie Immobiliari: contestazioni tra parti e Mediatore.
La dichiarazione resa delle parti nel rogito notarile di compravendita
Tra le dichiarazioni che accompagnano gli atti di compravendita immobiliare vi è quella relativa all’eventuale intervento di un mediatore immobiliare.
Si tratta di una dichiarazione che viene frequentemente percepita dalle parti come decisiva ai fini dei rapporti economici con l’agenzia immobiliare.
Nella pratica, tuttavia, il suo valore è spesso sopravvalutato, soprattutto qualora vi siano contestazioni tra le parti (o una sola di esse) e il mediatore o più mediatori.
La dichiarazione contenuta nell’atto notarile assolve principalmente a una funzione di trasparenza fiscale e documentale.
Essa non costituisce affatto il titolo giuridico dal quale nasce il diritto del Mediatore alla provvigione, né rappresenta il mezzo attraverso il quale tale diritto viene definitivamente accertato o escluso.
Proprio per questo motivo è necessario distinguere attentamente tra ciò che viene dichiarato in atto e ciò che può essere successivamente accertato sul piano civilistico (anche in base a documentazione precedentemente acquisita).
La disciplina vigente dopo la riforma del 2025
La Legge 13 dicembre 2024 n. 203, entrata in vigore il 12 gennaio 2025, ha modificato il contenuto delle dichiarazioni da rendere negli atti notarili in presenza di attività di mediazione immobiliare.
La finalità della riforma è stata quella di alleggerire alcuni adempimenti formali senza rinunciare agli obiettivi di tracciabilità e trasparenza perseguiti dal legislatore.
Oggi le parti devono continuare a dichiarare:
- se si siano o meno avvalse dell’opera di un mediatore;
- i dati identificativi del mediatore;
- il numero di iscrizione presso la Camera di Commercio;
- il codice fiscale o la partita IVA;
- le modalità di pagamento della provvigione.
Qualora sia stata emessa fattura, possono essere indicati gli estremi della stessa, senza (ora) più la necessità di riportare in atto l’ammontare della provvigione corrisposta.
La modifica normativa ha dunque semplificato la verbalizzazione dell’aspetto economico della mediazione, ma non ha inciso sui diritti sostanziali delle parti e del mediatore.
Il diritto alla provvigione nasce dall’attività svolta e non dalla dichiarazione resa in atto.
Il principio fondamentale da tenere presente è che il diritto alla provvigione trova il proprio fondamento nell’art. 1755 c.c.
Il mediatore ha diritto alla provvigione quando l’affare viene concluso per effetto del suo intervento.
Ne consegue che il diritto al compenso nasce dall’attività concretamente svolta e dal nesso causale tra tale attività e la conclusione dell’affare.
Il rogito notarile non crea tale diritto e non lo elimina.
Il Notaio raccoglie le dichiarazioni delle parti ma non è chiamato ad accertare, né a certificare, l’effettiva spettanza della provvigione.
L’eventuale controversia resta demandata alle parti interessate e, in caso di contestazione, all’Autorita’ Giudiziaria .
La dichiarazione negativa non impedisce all’agenzia di chiedere la provvigione
Questo è probabilmente il profilo di maggiore interesse pratico.
Accade non raramente che acquirente e venditore dichiarino in atto di non essersi avvalsi dell’opera di alcun mediatore, ritenendo che tale dichiarazione sia sufficiente a neutralizzare qualsiasi futura richiesta economica proveniente da un’agenzia immobiliare.
Tale convinzione non trova però fondamento nel sistema giuridico.
La dichiarazione negativa resa nel rogito non impedisce all’agenzia immobiliare di agire successivamente per ottenere la provvigione.
Se il mediatore è in grado di dimostrare che la conclusione dell’affare è stata resa possibile dalla propria attività, il diritto alla provvigione può essere riconosciuto anche in presenza di una dichiarazione negativa contenuta nell’atto notarile.
Visite effettuate, corrispondenza elettronica, messaggi, proposte d’acquisto, incarichi, testimonianze o qualsiasi altro elemento idoneo a dimostrare il ruolo causale del mediatore possono essere utilizzati per sostenere la relativa domanda giudiziale.
In altre parole, la dichiarazione negativa non ha efficacia “liberatoria” nei confronti dell’agenzia immobiliare.
Essa rappresenta un elemento documentale che può essere valutato dal giudice, ma non costituisce una barriera insuperabile all’esercizio del diritto alla provvigione.
Anche la dichiarazione positiva non impedisce di contestare la provvigione
Esiste però un principio speculare, altrettanto importante e spesso trascurato.
Se una dichiarazione negativa non impedisce al mediatore di chiedere il proprio compenso, una dichiarazione positiva non impedisce alla parte di contestarlo.
La circostanza che una parte abbia dichiarato in atto di essersi avvalsa dell’opera di mediazione non equivale infatti a un riconoscimento irrevocabile dell’importo richiesto dall’agenzia.
Resta sempre possibile verificare:
- se la provvigione sia stata effettivamente pattuita;
- se l’importo richiesto corrisponda agli accordi intercorsi;
- se il mediatore abbia svolto un’attività idonea a giustificare il compenso richiesto;
- se siano applicabili le tariffe o gli usi locali richiamati dalla normativa;
- se vi siano comportamenti del mediatore suscettibili di incidere sul diritto alla provvigione o sulla sua misura.
La dichiarazione positiva, pertanto, non priva il cliente degli ordinari strumenti di tutela previsti dall’ordinamento.
La possibilità di chiedere una riduzione della provvigione
Particolarmente rilevante è l’ipotesi in cui il cliente ritenga eccessiva la somma richiesta dall’agenzia immobiliare.
Anche dopo avere dichiarato in atto di essersi avvalso della mediazione e dopo avere indicato le relative modalità di pagamento, la parte conserva la possibilità di contestare l’ammontare della provvigione nei limiti consentiti dall’ordinamento.
La dichiarazione contenuta nel rogito non trasforma infatti automaticamente l’importo richiesto dal mediatore in un credito incontestabile.
Potranno pertanto essere oggetto di verifica:
- la misura della provvigione pattuita;
- la conformità agli accordi scritti;
- gli usi e le consuetudini del luogo;
- l’effettiva attività svolta dal mediatore;
- l’eventuale sproporzione tra attività prestata e compenso richiesto nei casi consentiti dalla legge.
L’atto notarile non sostituisce dunque gli strumenti di tutela civilistica che l’ordinamento riconosce alle parti.
Il ruolo del notaio: verbalizzazione e non giudizio
Occorre infine ricordare che il notaio non assume il ruolo di arbitro del rapporto economico tra cliente e mediatore.
La funzione notarile consiste nel raccogliere e verbalizzare le dichiarazioni rese dalle parti, verificandone la completezza sotto il profilo normativo e fiscale.
Non compete invece al notaio stabilire se il mediatore abbia maturato il diritto alla provvigione, se l’importo richiesto sia corretto oppure se debba essere ridotto.
Tali questioni appartengono alla sfera dei rapporti privatistici tra cliente e mediatore e possono essere eventualmente devolute all’autorità giudiziaria.
Conclusioni
La riforma del 2025 ha semplificato il contenuto delle dichiarazioni relative alla mediazione immobiliare, ma non ha modificato i principi civilistici che regolano il diritto alla provvigione.
Da un lato, una dichiarazione negativa resa nel rogito notarile non impedisce all’agenzia immobiliare di chiedere il proprio compenso quando sia in grado di dimostrare che l’affare è stato concluso grazie alla propria attività.
Dall’altro lato, una dichiarazione positiva non impedisce al cliente di contestare successivamente l’esistenza, la misura o i presupposti della provvigione richiesta dal mediatore.
In definitiva, il rogito notarile fotografa le dichiarazioni delle parti ai fini della trasparenza fiscale e documentale; i diritti e gli obblighi derivanti dalla mediazione continuano invece a essere disciplinati dalle norme civilistiche e restano soggetti al controllo dell’autorità giudiziaria in caso di controversia.