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Trasferimento di immobile usucapito:
i limiti operativi del Notaio e l’obbligo di chiarezza dell’atto

La Cassazione affronta recentemente un tema delicato e di forte impatto notarile: la circolazione degli immobili usucapiti senza accertamento giudiziale e gli obblighi informativi che gravano sul Notaio.
 

La Sentenza n. 10481/2025 riafferma un principio già consolidato negli Studi del Consiglio Nazionale del Notariato (in particolare gli Studi in tema di usucapione e circolazione dei beni privi di titolo certo) e frequentemente richiamato nelle analisi pubblicate da Federnotizie:
quando il titolo dichiarato dal disponente non ha un’origine formalmente verificabile, il Notaio ha l’obbligo di esplicitare nell’atto – con chiarezza, completezza e avvertenze puntuali – gli elementi necessari per inquadrare la provenienza e i rischi giuridici che ne derivano.
 

1. La validità del trasferimento non elimina il profilo di illecito disciplinare
 

La Corte ribadisce che l’usucapione, essendo un modo di acquisto a titolo originario, consente la piena circolazione del bene anche in assenza di una Sentenza dichiarativa, purché il disponente dichiari e il Notaio raccolga tale dichiarazione nei termini di legge.
 

Tuttavia, ciò non esaurisce il dovere professionale.
 

Il Notaio non può limitarsi a recepire la dichiarazione di avvenuta usucapione:
deve informare la parte acquirente o donataria dell’esistenza di un rischio reale di azioni di rivendica, in assenza di un titolo certo e opponibile.
 

Nella vicenda decisa, la Cassazione ha confermato la sanzione inflitta al Notaio che non aveva avvertito il donatario del fatto che:
  • il donante non disponeva di un titolo di acquisto certo,
  • l’usucapione non era stata accertata giudizialmente,
  • la donazione esponeva il destinatario al rischio di un’eventuale azione di rivendica.
 

2. Il contributo degli Studi CNN: la “circolabilità cauta” del bene usucapito
 

Gli Studi del CNN hanno sempre adottato un’impostazione rigorosa:
  1. Il bene usucapito è trasferibile, perché l’effetto acquisitivo è già perfezionato.
  2. Il Notaio non è tenuto a verificare l’usucapione, ma è tenuto a informare circa la debolezza documentale della provenienza.
  3. L’atto deve contenere avvertenze esplicite, integrative e contestualizzate, non formule di stile.
 

Il concetto di “circolabilità cauta” del bene usucapito – elaborato da vari Studi CNN – è pienamente recepito dalla Sentenza della S.C.: il trasferimento è possibile, ma richiede una responsabilità informativa elevata, poiché manca il filtro probatorio offerto da una Sentenza dichiarativa.
 

Anche Federnotizie (autorevole Rivista di settore) ha più volte evidenziato come la casistica degli immobili usucapiti sia in forte crescita, a causa:
  • della diffusione di successioni familiari non formalizzate,
  • del frazionamento di fatto dei fondi rustici,
  • della mancata regolarizzazione di antichi possedimenti.
 

In tali scenari l’atto notarile diventa uno strumento fondamentale per informare, rendere consapevoli, documentare il rischio e tracciare la narrativa giuridica precisa della provenienza.
 

Le linee guida suggerite nelle analisi di Federnotizie coincidono con l’indirizzo della Cassazione:
  • evitare atti che occultino la mancanza di un titolo,
  • descrivere con esattezza la situazione di fatto dichiarata dal disponente,
  • richiamare le potenziali azioni giudiziali che possono essere esperite dagli aventi diritto.
 

Il principio affermato dalla Cassazione
 

La S.C. sintetizza così il fulcro della responsabilità disciplinare:
 

Il Notaio viola gli obblighi di chiarezza e completezza se omette di informare la parte del rischio giuridico connesso all’assenza di un titolo certo e verificabile, anche quando la circolazione dell’immobile usucapito è astrattamente valida.
 

Non rileva che:
  • la donazione fosse tecnicamente ammissibile;
  • la dichiarazione di usucapione fosse resa;
  • l’atto fosse formalmente corretto.
 

L’illecito deriva dall’inadempimento informativo, non dal difetto strutturale dell’atto.
 

5. Ricadute operative per il notaio e per il mercato
 

Questa decisione obbliga a una maggiore attenzione nella prassi quotidiana:
 

a) Atti di donazione con provenienza da usucapione
Rischio elevato → obbligo di avvertenze incisive e personalizzate.
 

b) Vendite con provenienza non documentata
Richiesta esplicita di indicare nell’atto l’assenza di titolo e le conseguenze.
 

c) Utilità di soluzioni alternative
Negli Studi CNN è spesso suggerito, ove opportuno:
  • ricorso ad accertamento giudiziale dell’usucapione,
  • garanzie contrattuali aggiuntive,
  • clausole rafforzate di manleva.
 

d) Impatto deontologico
La sentenza conferma l’orientamento ispettivo e disciplinare recente:
la trasparenza documentale non è una formalità, ma un obbligo centrale della funzione notarile.