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Responsabilità del Notaio:
la Cassazione ribadisce il perimetro del danno risarcibile

La Cassazione torna a pronunciarsi sul tema – spesso frainteso – della responsabilità professionale dei Notai, chiarendo un punto essenziale: la condanna al risarcimento presuppone un danno effettivo e provato, non una responsabilità “automatica” per l’inadempimento, come invece sostenuto spesso da più Tribunali di merito.
 

Con la sentenza n. 12627/2025, si torna a riaffermare un principio generale del sistema risarcitorio: perché il professionista sia tenuto al pagamento, è necessario che il cliente dimostri che, se l’obbligazione fosse stata adempiuta diligentemente, avrebbe conseguito con ragionevole certezza un risultato economicamente più vantaggioso.
 

Non basta quindi la contestazione dell’errore; serve la prova della perdita subita.
 

Il caso: garanzia per evizione e responsabilità del Notaio
 

La vicenda riguardava una compravendita immobiliare con successiva evizione. Il giudice di merito aveva condannato addirittura gli eredi del Notaio a rifondere ai compratori:
• il prezzo pagato prima del rogito,
• la somma versata al terzo per l’illegittima occupazione dell’immobile.
 

La Cassazione ha annullato tale decisione:
non è possibile imputare automaticamente al Notaio le conseguenze economiche dell’evizione se non è dimostrato un nesso causale concreto tra la sua condotta e il danno patito dagli acquirenti.
 

Il Collegio richiama l’esigenza di distinguere con nettezza tra:
• obblighi professionali del Notaio (informazione, verifica, redazione conforme),
• garanzie proprie del contratto di compravendita, come l’evizione, che restano in capo alle parti.
 

Il principio affermato
 

La S.C. sintetizza così la regola applicabile:
 

la responsabilità contrattuale del professionista sorge solo se il danno è “effettivo, conseguenza diretta dell’inadempimento e fondato su un vantaggio economico perduto valutabile con ragionevole certezza”.
 

In mancanza di questa dimostrazione – che grava sul cliente – la domanda risarcitoria non può essere accolta.
 

Perché la decisione è rilevante (non solo per i Notai)
 

La sentenza si inserisce in un filone sempre più rigoroso nel valutare:
• l’estensione reale degli obblighi professionali,
• il rapporto tra errore, nesso causale e danno,
• la necessità di evitare automatismi risarcitori.
 

Per Notai, Avvocati, Consulenti, Architetti, Commercialisti, il messaggio è chiaro:
la responsabilità non coincide con la mera possibilità astratta che un diverso comportamento avrebbe portato a un risultato migliore.
 

Serve la prova di un pregiudizio concreto e prevedibile.
 

In altri termini, si prosegue nella costruzione di un modello più equilibrato di responsabilità professionale.
 

Un modello basato non su presunzioni punitive, ma su criteri tecnici: nesso causale, danno provato, perdita economicamente apprezzabile.
 

Una decisione che invita i professionisti a formalizzare in modo ancora più rigoroso verifiche, avvertenze e limiti dell’incarico, e gli operatori del diritto a distinguere correttamente tra responsabilità del professionista e rischio contrattuale delle parti.