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Vendita di un fabbricato integralmente da demolire o vendita di un’area edificabile: quali imposte sono corrette?

Il caso trae origine da una cessione di immobile preesistente, destinato a demolizione, per la successiva ricostruzione con diversa volumetria e destinazione.

 

L’Agenzia delle Entrate aveva sostenuto che la presenza di un titolo edilizio già rilasciato per demolire e ricostruire rendesse l’operazione, di fatto, una vendita di “area edificabile”, con applicazione dell’imposta proporzionale tipica del terreno.

 

La Cassazione ha respinto questa impostazione: il bene oggetto di cessione resta un fabbricato, anche se destinato a essere demolito, finché conserva la propria individualità catastale, materiale e giuridica.

 

La semplice menzione, nell’atto, di un permesso di costruire o di un progetto approvato non muta la natura giuridica del bene.

 

La Suprema Corte si riallaccia all’orientamento che impone all’interprete di valutare esclusivamente gli elementi desumibili dall’atto, senza attribuire rilievo a fatti, finalità o rapporti esterni.

 

In tal senso, anche la Corte Costituzionale ha chiarito che la Legge non consente più alcuna “riqualificazione sostanziale” fondata su presunti scopi economici, ma impone una lettura formale e oggettiva del negozio giuridico.

 

La Cassazione conferma che questo principio vale anche per le imposte ipotecarie e catastali, le quali, pur avendo natura diversa da quella di registro, devono essere coerenti con l’oggetto effettivo dell’atto e non con l’intento economico delle parti.

 

In altri termini :

 

• • nei casi di vendita di fabbricati vetusti o in demolizione, l’imposizione resta quella propria della cessione di fabbricato;
  • la riqualificazione come terreno edificabile è esclusa, salvo che l’immobile sia già materialmente demolito o non più esistente catastalmente al momento dell’atto;
  • la menzione di permessi di costruire, piani attuativi o progetti edilizi non trasforma l’oggetto del trasferimento;
  • ogni diversa interpretazione violerebbe il principio di certezza del diritto tributario e di neutralità degli atti notarili.