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FAQ – Acquisto Prima Casa con Mutuo

FAQ – Acquisto Prima Casa con Mutuo

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1. Quali documenti servono per ricevere un preventivo notarile preciso?

• Visura catastale con rendita
• Atto di provenienza dell’immobile
• Eventuale preliminare di compravendita
• Dati relativi al mutuo: banca, importo, intestatario, durata

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2. Quali imposte si pagano per l’acquisto della prima casa da privato?
   • Imposta di registro: 2% del valore catastale (rendita catastale rivalutata del 5% × 115,5)
   • Imposte ipotecaria e catastale: 50 euro ciascuna
   • Nessuna IVA

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3. Quali imposte si pagano se si acquista la prima casa da un’impresa costruttrice?
   • IVA: 4% sul prezzo dichiarato
   • Imposte di registro, ipotecaria, catastale: fisse (200 + 200 + 200 euro)
   • Nessun calcolo sul valore catastale

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4. Cos’è il valore catastale e a cosa serve?
   È la base imponibile su cui si calcola l’imposta di registro in caso di compravendita da privato.
   Formula: rendita catastale × 1,05 × 115,5 (per “prima casa”)

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5. Quali imposte si pagano per l’atto di mutuo?
   Se si tratta di mutuo fondiario per l’acquisto della prima casa:
   • Imposta sostitutiva: 0,25% sul capitale erogato (art. 18, DPR 601/1973)
   • Nessuna imposta di registro, ipotecaria o catastale
   • Nessun pagamento dei 200 euro normalmente previsti per mutui ipotecari ordinari

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6. Le spese notarili per il mutuo sono detraibili?
   Sì. L’onorario relativo all’atto di mutuo è detraibile al 19% nella dichiarazione dei redditi, nei limiti previsti dalla normativa fiscale.
   Non è invece detraibile l’onorario dell’atto di compravendita.

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7. Il notaio controlla la regolarità dell’immobile?
   Sì. Il notaio verifica:
   • La conformità catastale obbligatoria (art. 19 DL 78/2010), con dichiarazione delle parti
   • La regolarità urbanistica, nei limiti della documentazione fornita
   Nota: la relazione tecnica asseverata non è obbligatoria, ma è fortemente consigliata per immobili datati o con possibili difformità

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8. È obbligatorio stipulare mutuo e compravendita con lo stesso notaio?
   No, ma è fortemente raccomandato per evitare duplicazioni di spese, ritardi organizzativi e incongruenze tra gli atti.

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9. Quando si pagano il notaio e le imposte?
   Il pagamento avviene prima della stipula, con bonifico unico comprensivo di:
   • Onorario del notaio
   • Imposte (registro, IVA, ipotecarie, catastali, sostitutiva)
   • Spese vive (visure, bolli, archivio, diritti)

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10. Quanto tempo serve per stipulare?
    In media, 10–15 giorni lavorativi dalla consegna di tutta la documentazione, salvo tempi tecnici della banca per il mutuo.

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11. Il preventivo ricevuto è vincolante?
    Sì, salvo modifiche rilevanti dell’operazione (es. variazione importo mutuo, regime fiscale, intestatari, necessità di procure o deleghe).

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12. Cosa succede se l’immobile presenta abusi edilizi o difformità?
    Il notaio può rogare solo se esistono i presupposti di legge (es. tolleranze costruttive, condono, conformità urbanistica).
    In presenza di irregolarità non sanabili, l’atto non può essere stipulato.