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Vendita separata ma contemporanea dell’usufrutto e dellanuda proprietà

Vendita separata ma contemporanea dell’usufrutto e della nuda proprietà di un immobile a due soggetti diversi – Chiarimenti fiscali
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Situazione descritta:
Due coniugi, in regime di separazione dei beni, vogliono vendere separatamente ma nello stesso momento:
• l’usufrutto a un soggetto,
• la nuda proprietà a un altro soggetto,
relativamente allo stesso appartamento con cantina.

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Domanda:
Dal punto di vista fiscale, è un’unica vendita (con una sola tassazione) oppure due operazioni distinte (con due regimi fiscali diversi)?

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Risposta dell’Agenzia delle Entrate:
Si tratta di due operazioni autonome sia civilisticamente che fiscalmente.

1. Costituzione dell’usufrutto
   • È considerata reddito diverso.
   • Tassata ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. h) del TUIR.
   • Il reddito è tassato in base a quanto effettivamente incassato nel periodo (art. 71, comma 2 TUIR).

2. Cessione della nuda proprietà
   • È soggetta a tassazione sulla plusvalenza.
   • Si applica l’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR.
   • È imponibile solo se la vendita avviene entro 5 anni dall’acquisto, salvo i casi di abitazione principale o successione.

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Conclusione pratica:
Anche se si realizza nello stesso momento, la vendita separata dell’usufrutto e della nuda proprietà a soggetti diversi viene tassata separatamente, con regole diverse.

Ciò comporta attenzione in fase di calcolo delle imposte, scelta delle modalità di tassazione e redazione dell’atto notarile.