Si è svolto il 23 novembre scorso, a Brescia, un interessante incontro avente ad oggetto le "Istruzioni per l'uso" per chi intende partecipare ad una Asta immobiliare.
Ha presieduto l'incontro il Presidente dell'A.N.P.E. (l'Associazione Notarile Procedure Esecutive) Notaio Dr. Fabio Barca, coordinando gli interventi del Presidente di Sezione, Giudice Dr. Raffaele Del Porto.
Tra i Relatori, anche il Consigliere della Associazione, Notaio Camilla Barzellotti, che ha diffusamente esposto gli orientamenti giurisprudenziali bresciani più recenti in tema di partecipazione alle gare nelle aste immobiliari.
Il tutto alla presenza di decine di Notai delegati e dei collaboratori dell' Associazione.
Qui di seguito si riportano le risposte, chiare e precise, elaborate dal Direttivo dell'A.N.P.E. dirette a aiutare l'utente che si accinge ad acquistare la propria casa all'asta.
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E’ consentito visionare i beni staggiti?
Sì, contattando il Custode nominato dal Giudice dell’Esecuzione, il cui nominativo è indicato nell’avviso di vendita con i relativi recapiti e con le modalità per prendere contatti con il medesimo.
Si precisa che la lettura dell’avviso di vendita deve necessariamente essere integrata dalla Perizia di stima depositata agli atti della procedura, redatta da un Tecnico incaricato dal Giudice dell’Esecuzione.
Detta relazione costituisce parte integrante dell’avviso di vendita e viene pubblicata unitamente allo stesso.
Quale è l’importo della cauzione da versare?
L’importo da versare a titolo di cauzione deve essere almeno pari al 10 % del prezzo offerto.
A chi devono essere intestati gli assegni?
L’assegno, tassativamente circolare, non trasferibile, deve essere intestato al Notaio Delegato con l’indicazione tra parentesi del numero di procedura esecutiva e dell’eventuale numero di lotto.
Che sorte hanno gli assegni depositati per la cauzione?
In caso di aggiudicazione l’assegno depositato a titolo di cauzione verrà trattenuto dal Notaio e versato sul libretto intestato alla procedura esecutiva.
L’importo dell’assegno verrà dedotto dal prezzo di aggiudicazione.
Agli offerenti non aggiudicatari l’assegno depositato a titolo di cauzione verrà restituito immediatamente dopo la gara, previa consegna della ricevuta attestante il deposito dell’offerta.
E’ possibile conoscere il numero delle offerte depositate?
Non è possibile conoscere il numero delle offerte, se non al momento dell’apertura delle buste, in sede d’asta.
Come si presentano le offerte?
L’offerta deve essere presentata in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, secondo le modalità dettagliatamente descritte nell’avviso di vendita.
Chi sottoscrive la domanda di partecipazione sarà poi il soggetto a cui verrà trasferito l’immobile.
Si precisa quanto segue:
- nel caso di offerta presentata da più soggetti congiuntamente:
si raccomanda la compilazione di un unico modulo di partecipazione, con i dati e la sottoscrizione di tutti gli offerenti e con l’indicazione delle quote e dei diritti inerenti l’intestazione dell’immobile, anche nell’eventualità in cui gli offerenti non intervenissero personalmente in asta, ma decidessero di farsi rappresentare da un procuratore speciale.
L’offerta per la vendita senza incanto può essere presentata da più persone, anche con la previsione di una ripartizione non paritaria delle quote;
si precisa che non è possibile operare una scomposizione del diritto, anche se già specificata nella domanda presentata in busta chiusa (es. vendita della proprietà con il trasferimento della nuda proprietà ad un soggetto e dell’usufrutto);
- se nulla viene precisato nel modulo di partecipazione, l’immobile verrà aggiudicato, per egual quota, a tutti coloro che hanno sottoscritto la domanda di partecipazione;
Quali documenti devono essere inseriti nella busta?
Nella busta dovranno essere inseriti i seguenti documenti:
- domanda di partecipazione, scaricabile dal sito www.anpebrescia.it nella sezione modulistica;
-marca da bollo di Euro 16,00;
- fotocopia carta di identità e codice fiscale del soggetto che partecipa all’asta e al quale verrà intestato l’immobile;
- certificato di stato civile aggiornato emesso dal Comune di residenza o, se coniugati, estratto per riassunto dell’atto di matrimonio con annotazioni emesso dal Comune nel quale si è celebrato il matrimonio; si precisa che qualora nella busta venga inserita un’autocertificazione sostitutiva del certificato di stato civile o dell’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, in caso di aggiudicazione sarà necessario far pervenire all’Anpe il certificato di stato civile o l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio, entro 8 giorni dalla data di aggiudicazione;
- per i cittadini stranieri: è necessaria la traduzione del certificato di matrimonio (anche se il matrimonio è stato trascritto in Italia; non è sufficiente l’estratto per riassunto dell’atto di matrimonio) nonché la fotocopia del permesso di soggiorno;
- in caso di offerta presentata da ente commerciale e non, visura camerale AGGIORNATA a non oltre venti giorni dal deposito dell’offerta;
- fotocopia assegno cauzionale;
- dichiarazione di voler conseguire l’agevolazione per l’acquisto della prima casa o per la piccola proprietà contadina.
Presentazione dell’offerta e partecipazione in asta in caso di unioni civili e contratti di convivenza (Legge Cirinnà L.n. 76/2016)
E’ necessario che gli offerenti producano:
- offerenti uniti civilmente: estratto proveniente dal Registro Unioni Civili;
- conviventi: certificato anagrafico o lo stato di famiglia o di residenza, unitamente al contratto di convivenza, se stipulato.
Chi può sottoscrivere l’offerta nella vendita senza incanto?
-l’offerente personalmente o a mezzo di procuratore legale (avvocato), munito di procura speciale notarile;
-l’Avvocato per persona da nominare ai sensi dell’art. 579 C.p.c.:
nella domanda di partecipazione deve essere specificato che l’Avvocato non partecipa in proprio, ma per persona da nominare.
Se l’Avvocato, che ha presentato l’offerta o la domanda di partecipazione per persona da nominare, risultasse aggiudicatario deve:
dichiarare nel termine perentorio di tre giorni dall’aggiudicazione e mediante atto scritto ricevuto dal delegato o dal cancelliere, “il nome della persona per la quale ha fatto l’offerta”;
depositare, contestualmente alla dichiarazione, la procura speciale notarile.
La riserva può essere sciolta e verbalizzata in sede di aggiudicazione.
Se la dichiarazione non viene fatta oppure è tardiva o non viene depositata la procura speciale notarile, resta aggiudicatario l’avvocato.
Qualora l’Avvocato partecipi all’asta per persona da nominare in forza di mandato (autenticato dallo stesso) e non con procura speciale notarile, nei termini di legge dovrà depositare, unitamente alla nomina, anche l’atto di ratifica (stipulato nelle forme dell’atto notarile) dell’operato dal medesimo compiuto.
- Se l’offerente è persona giuridica, l’offerta dovrà essere presentata:
- dal rappresentante legale debitamente autorizzato ai sensi del vigente statuto sociale;
- da institore, risultante da visura camerale aggiornata.
Chi può partecipare alla gara in asta?
- l’offerente (nelle persone di cui sopra);
- il procuratore speciale, munito di procura speciale notarile, per conto di colui che ha sottoscritto l’offerta (sia persona fisica che persona giuridica);
E’ possibile acquistare l’immobile all’asta direttamente a favore del figlio minore?
I genitori congiuntamente o l’esercente la responsabilità genitoriale sul figlio, o altri rappresentanti legali del minore autorizzati per legge, possono presentare l’offerta e partecipare all’asta in rappresentanza del minore stesso, se debitamente autorizzati dal Giudice Tutelare.
Coniugi in regime di comunione dei beni o in separazione: come compilare l’offerta e partecipare all’asta?
Coniugi in regime di comunione legale dei beni: la domanda sottoscritta da un coniuge in regime di comunione legale dei beni giova anche all’altro.
Alla vendita deve partecipare il sottoscrittore.
Nel caso si voglia, invece, evitare l’effetto automatico, il coniuge che vorrà risultare esclusivo titolare del bene dovrà precisare già nella domanda di partecipazione che trattasi di acquisto di bene personale.
Successivamente all’aggiudicazione, e prima della redazione del decreto di trasferimento, l’aggiudicatario dovrà produrre idonea dichiarazione di esclusione dei beni dalla comunione, resa ai sensi dell’art.179 c.c. stipulata con atto notarile.
- se l’offerta è presentata e sottoscritta da entrambi i coniugi in comunione legale dei beni: all’asta può essere presente anche solo uno di essi (considerato l’effetto automatico della comunione).
Coniugi in regime di separazione dei beni:
- nell’ipotesi di acquisto congiunto:
l’offerta dovrà essere presentata da entrambi i coniugi con la necessaria presenza di tutti e due in sede d’asta.
Nel caso di impossibilità di uno dei coniugi a partecipare all’asta, la rappresentanza potrà essere conferita ad un altro soggetto (incluso il coniuge), purché munito di procura speciale notarile.
È possibile usufruire di un mutuo per l’acquisto di una casa all’asta?
Sì, la stipula del contratto di mutuo sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento e sull’immobile acquistato verrà iscritta ipoteca volontaria di primo grado a favore della banca mutuante.
La richiesta di mutuo dovrà essere formalizzata in asta o con dichiarazione successiva da comunicare al Notaio delegato entro 30 giorni dalla data di aggiudicazione.
E’ possibile usufruire delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Sì, la volontà di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa va espressa in sede di asta al termine della stessa.
L’aggiudicatario verrà comunque contattato per valutare l’effettiva esistenza delle condizioni previste dalla legge per poter usufruire di detti benefici e gli verrà fatta firmare correlata autocertificazione che verrà poi prodotta all’Agenzia delle Entrate.
Su chi gravano le spese condominiali inevase?
L’art. 63 delle Disp. Att. del Codice Civile precisa che “…Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente” . Per anno in corso e precedente si considera l’anno di esercizio (non solare).
E’ opportuno che gli interessati all’acquisto, ove non precisato dalla perizia agli atti, si informino circa l’esistenza di eventuali pendenze condominiali, anche tramite l’Amministratore condominiale.
Cosa succede dopo che ho effettuato il saldo di aggiudicazione?
Dopo aver saldato il prezzo di aggiudicazione nei termini di legge, l’aggiudicatario dovrà versare il fondo spese (imposte ed onorari notarili), che verrà comunicato dal Notaio delegato, prima della redazione del decreto di trasferimento.
Quando si trasferisce la proprietà dell’immobile aggiudicato?
L’aggiudicatario diventa proprietario del bene solo dalla data di firma del Decreto di trasferimento da parte del Giudice. La copia conforme del Decreto di trasferimento, titolo di proprietà per l’aggiudicatario, viene rilasciata dal Tribunale, a seguito di apposita richiesta presentata presso la competente Cancelleria.
Quali formalità vengono cancellate con il decreto di trasferimento?
Il Giudice dell’Esecuzione, con il decreto di trasferimento, ordina la cancellazione delle ipoteche e dei pignoramenti gravanti sull’immobile (ex art. 586 C.p.c.),
L’orientamento maggioritario, seguito anche dal Tribunale di Brescia, consente la cancellazione, sussistendo le condizioni di legge, di sequestri conservativi (anche non annotati di sentenza di condanna esecutiva e, quindi, non convertiti in pignoramento) e sentenze di fallimento.
Il Giudice dell’Esecuzione, con il decreto di trasferimento, non può ordinare la cancellazione di altre formalità gravanti sugli immobili (nemmeno se non opponibili alla procedura).
A titolo esemplificativo, ma non esaustivo si segnala che non verranno cancellate:
- domande giudiziali
- fondo patrimoniale
- trascrizione di contratti preliminari
- trascrizione sequestri preventivi
Cosa succede se l’immobile pignorato è occupato da soggetti terzi in forza di regolare contratto?
I contratti di locazione sono opponibili alla procedura se aventi data certa anteriore al pignoramento.
I contratti di locazione di durata superiore ai nove anni sono opponibili se stipulati e trascritti prima del pignoramento.
Per qualsiasi informazione o dubbio relativo a stati di occupazione dell’immobile segnalati nell’avviso di vendita, ci si dovrà rivolgere all’Istituto Vendite Giudiziarie (030 348410), non collegato all’A.N.P.E.
A chi ci si deve rivolgere per ottenere le chiavi dell’immobile acquistato all’asta?
Premesso che il Decreto di Trasferimento sottoscritto dal Giudice dell’Esecuzione costituisce di per sé titolo esecutivo e consente di agire per l’immediato rilascio dell’immobile, si precisa che l’acquirente dovrà rivolgersi al Custode, nominato.
A quanto ammontano le spese di trasferimento per i beni acquistati all’asta?
Di prassi, l’entità delle spese di trasferimento (imposte, volture) e degli onorari oscilla tra il 10% e il 20 % circa del prezzo finale di aggiudicazione (in caso di concessione dei benefici per la prima casa anche meno).
